樓市𣈱旺並不代表所有範疇的物業都興旺。樓市分開幾個部分，分別有住宅和非住宅物業（即工商舖和車位等），今天的住宅市場因為全面撤辣而成交𣈱旺，然而工商舖市場卻伊人獨憔悴，原因為何？且聽筆者慢慢道來。

港府這回撤辣對於向來沒有辣招稅的工商舖沒有直接帶來幫助，目前的資金一窩蜂湧入住宅市場，工商市場成交依然低迷。雖然非住宅物業的投資回報可達3釐到5釐左右，而住宅的回報却只有2釐到3釐，投資回報相差一釐多，但是住宅的吸引力還是比較大。

住宅與非住宅供樓利率相差2釐

讀者可能有所不知，香港的銀行體系對住宅和非住宅的財務態度截然不同。購買住宅向銀行貸款是以優惠利率（P減）來計算，一般封頂的利率在4.125%左右，可是購買工商舖物業銀行開出的按揭條件，絕大多數是以拆息（H加）來計算，近年來通常供樓利率都在6釐甚至以上，兩個貸款利率相差近2釐，難怪工商舖市場仍然欠缺購買動力。

近期某些銀行的定期存款利率高達4釐至5釐，大衆錯覺銀行承做住宅的按揭貸款會出現虧損情況，筆者認為實情未必如此。現今香港銀行總存款超過16萬億港元，其中有大約45%的存款是放在活期和儲蓄戶口，這些金額是非常巨大的存款，大家都知道活期戶口的利率非常低甚至沒有，用這龐大的活期存款來承造住宅按揭，銀行可以賺取很大的息差。

以活期存款做按揭  銀行賺大錢

各位開始明白工商舖市場仍然處於艱難時期，就是因為供樓負擔巨大，與住宅利率出現近2釐的差距。加上寫字樓、零售、飲食等行業的巿道仍未復甦，租金仍有下調空間，引致一衆持有非住宅物業的投資者和中小企業入不敷支，供樓可謂百上加斤。

為免進一步影響香港金融體系穩定，當局和金管機構應該重新審視非住宅這個範疇出現的嚴重問題，向金融和銀行機構發出指引，對工商舖市場一視同仁，貸款利率向住宅看齊。

如能夠讓非住宅物業承造的供款利率，公平地與住宅市場一樣，工商舖市場也就一樣可以見到曙光，對香港整體經濟帶來積極作用。銀行（尤其是大型銀行）要負起社會責任，短期賺少一點，與大家共渡時艱，一起守住陣營，待到美國利率回調，工商舖市場便可重回正軌。

作者蔡志忠為亞洲地產創辦人、香港專業地產商會會長

（文章為作者的個人意見，並不代表《幫港出聲》立場。）

原圖：星島日報圖片

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